El alza en la demanda ha animado a las promotoras a volver a construir...

El sector inmobiliario empieza a pasar página tras 10 años de travesía por el desierto. Los fondos de inversión apuestan por el negocio residencial y los precios de los pisos empiezan a subir tímidamente.

Cuando Juan Velayos dejó su trabajo en la consultora PwC para convertirse en el consejero delegado de la constructora Neinor Homes hace dos años, algunas personas pensaron que estaba loco. Gracias a la deuda barata, las constructoras españolas llegaron a edificar más viviendas al año que el resto de Europa occidental junta. Pero el desplome de los precios del 35% a raíz de la crisis financiera de 2007 sumió en la quiebra a gran parte del sector. España aún tiene medio millón de casas nuevas sin vender, muchas de ellas en ciudades vacías surrealistas que se han convertido en monumentos a una burbuja inmobiliaria especulativa que hundió al sector bancario y a la economía del país.”Los mercados miraban con escepticismo por entonces las oportunidades [en la construcción]”, explica Velayos. “Les sorprendía que comprásemos terreno de forma tan agresiva”.

Pero Neinor, creada por la firma de capital riesgo estadounidense Lone Star en 2014, se ha convertido en una de las primeras constructoras del país en emerger con éxito de las cenizas de un sector arruinado, y en volver a construir. Lone Star sacó hace seis meses a Bolsa en Madrid una participación del 60% de Neinor Homes, que fue valorada en 1.300 millones de euros. Las acciones han subido un 13% desde entonces. “Sabíamos que había una oportunidad porque la economía española volvía a crecer y apenas se había construido vivienda nueva en casi una década”, explica Velayos.

Neinor sirvió como catalizador para el sector, y abrió el camino a otros. Compañías como Aedas, Vía Célere, Aelca y Metrovacesa han vuelto a construir. “La actividad ha regresado finalmente a la construcción residencial en España”, asegura Adolfo Ramirez-Escudero, el consejero delegado de la firma de servicios inmobiliarios CBRE. “Hay demanda y las compañías vuelven a construir”.

Muchas de estas compañías también estudian la posibilidad de salir a Bolsa. Dos personas al corriente de la operación afirman que Aedas valora lanzar una oferta pública de valores este año, pero el grupo no quiso hacer declaraciones.

Crecimiento económico

El mercado del ladrillo español parece haber pasado página. Según el portal inmobiliario Idealista, el precio de la vivienda cayó un 35,2% entre 2007 y 2015, pero el año pasado subió un 2%, y este año un 3%. Los analistas creen que esta tendencia continuará mientras la economía española siga creciento en el entorno del 3% anual -uno de los datos más sólidos de la eurozona.

Jorge Sicilia, economista jefe de BBVA, afirma que “la escasez de vivienda en algunas zonas y el impulso de la demanda, apoyados por el aumento del empleo, apuntan a nuevos incrementos de los precios. La inversión en el mercado inmobiliario español se ha producido en fases, empezando por los fondos internacionales gestionados por Goldman Sachs, Cerberus Capital Management y Blackstone, que compraron carteras de préstamos incobrables y de apartamentos ya en 2013. A esto le siguió la creación de fondos de inversión inmobiliaria -conocidos en España como Socimi- que poco después fijaron sus miras en los mercados de inmuebles comerciales y del alquiler. Hay ya en funcionamiento cuatro grandes Socimis españolas -Axiare, Merlin Properties, Hispania y Lar España. Los beneficios combinados de los cuatro grupos en el primer trimestre de 2017 fueron un 50% más altos que los del mismo periodo del año anterior. Pero el renacimiento también del sector residencial sugiere que el mercado está madurando y volviendo a la normalidad después de una década de crisis en la que grandes actores como Reyal Urbis y Martinsa Fadesa se declararon en quiebra.

“En el sector comercial y residencial, todo el mundo tiene la misma tesis”, explica Fernando Ramirez, jefe de relaciones con los inversores de Merlin. “España se está recuperando y el ladrillo todavía está barato”. La reactivación del sector inmobiliario español es buena para la economía del país, sobre todo para la creación de empleo. La construcción llegó a emplear a más de 2,5 millones de personas, cifra que se hundió a sólo un millón después de la crisis. La subida del precio de la vivienda también es positiva para el sector bancario, que se ha beneficiado de la entrada de dinero institucional que ha elevado los precios de sus carteras de activos inmobiliarios dudosos y ha abierto un mercado para la venta.

Sin embargo, no todo es positivo. Es poco probable que las mayores constructoras de España, como ACS o Ferrovial se beneficien del aumento del precio de la vivienda, ya que se centran en los grandes proyectos de infraestructuras, que siguen siendo escasos por la contención del gasto del Gobierno. La recuperación también se concentra en grandes ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia, y en puntos turísticos como Málaga y las Islas Baleares. En gran parte de las zonas rurales, la recuperación todavía no se ha producido. Esto se debe en parte al medio millón de viviendas nuevas sin vender en partes de España. “En Madrid y Barcelona no hay suficiente vivienda, y la demanda supera la oferta”, explica Fernando Encinar, el consejero delegado de Idealista, que señala que “a 40km de Madrid, en Valdeluz, hay miles de propiedades vacías, y el mercado está lejos de la recuperación”. Velayos añade que pese a la mejora, el mercado dista de los niveles del boom anterior a la crisis financiera, y no cree que la euforia de aquellos años regrese.

De hecho, el mercado se desarrolla siguiendo un modelo distinto al de antes de la crisis financiera, ya que la construcción se financia mediante capital, y no con deuda.

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