Promociones de viviendas en Madrid.
Promociones de viviendas en Madrid. Pablo Monge

La banca prepara la venta de carteras inmobiliarias por 6.000 millones

Las entidades presentan nuevos proyectos a los grandes fondos

Sareb cuenta con tres ‘portfolios’ listos por alrededor de 1.200 millones

La banca española sigue pasito a pasito reduciendo su exposición al sector inmobiliario, presionado por las directrices del Banco Central Europeo y del Banco de España.Cinco entidades más Sareb (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria) actualmente preparan carteras para deshacerse de parte de su ladrillo por un valor de casi 6.000 millones de euros.

La mayor parte de las carteras incluyen créditos dudosos o NPL (non performing loans) aunque en algunos casos también se incorporan activos inmobiliarios provenientes mayoritariamente de adjudicados.

Santander, tras vender los activos de Popular a Blackstone, ya prepara una cartera a la que la entidad presidida por Ana Botín ha denominado Titán, a través de la plataforma Altamira que comparte con Apollo. Tiene un valor de alrededor de 400 millones, según avanzan fuentes conocedoras del proceso, y se estructura como “un escaparate online” abierto a todos los potenciales compradores. El banco dio un enorme impulso con la operación de venta en agosto del 51% del ladrillo de Popular (NPL y adjudicados principalmente) y que el mercado vio como una respuesta ágil y contundente tras la compra de Popular.

BBVA, por su parte, tiene abierto el denominado proyecto Sena, de venta de una porción de Anida a Cerberus por 400 millones, tal como adelantó ayer CincoDías. Aunque desde el mercado se apunta a que el banco podría deshacerse de todo el negocio de Anida. El banco comunicó ayer a la CNMV que está “está en conversaciones con Cerberus Capital” aunque aclaró que todavía no hay acuerdo. El valor nominal de ese cartera de inmuebles se sitúa en el entorno de los 1.100 millones. Esta operación sigue la estela de la cartera llamada Jaipur comprada este pasado julio por este mismo fondo.

Caixabank también prepara otras dos carteras. La primera, que ha denominado Tribeca, por un importe de 500 millones, saldrá al mercado en los próximos días. Será principalmente residencial. Cuenta con otra denominada Egeo, por 660 millones, compuesta por 440 millones sin colateral y 220 de un mix inmobiliario. La entidad espera recibir ofertas vinculantes de inmediato, según fuentes del mercado.

Uno de los proyectos más grandes que ya se conocen entre los potenciales inversores es el de Sabadell, llamado Viajero, por 800 millones. Se trata de créditos problemáticos a promotores y el resto corresponde a otros sectores, como hoteles. Este portfolio es casi una segunda parte del conocido como Traveller, que la entidad vendió recientemente a Bain. El banco espera ofertas en octubre y desea cerrar el proceso en diciembre, según conocedores del proceso.

Liberbank también prepara otra cartera, de non performing loans, bautizada como Invictus y con un valor de 700 millones, con el 50% vinculado a residencial.

Por último, Sareb ya ha puesto en el mercado una cartera llamada Inés, de cerca de 500 millones, que está en fase de cierre. El conocido como banco malo prepara su primer proyecta fr venta online de préstamos, llamado proyectoDubai, por alrededor de 400 millones. Y presumiblemente, el mercado espera en los próximos días otro portfolio por 300 millones y nombre Tambo. Sareb quiere deshacerse a través de su nuevo canal on line para la venta de préstamos de al menos 3.000 millones en 2018, según desveló la entidad en un conferencia con inversores ayer en Londres.

Aunque se haya dicho que el ritmo de reducción de la banca al ladrillo ha sido lento, los expertos señalan que actualmente los bancos ya están en una velocidad de crucero aceptable, si se tiene en cuanta la capacidad de absorción de los posibles compradores, que para las mayores operaciones se reducen a 10 o 15 firmas.

Entre los potenciales compradores de estas carteras de la banca, con los que las entidades comienzan a contactar, se encuentran los habituales de este tipo de operaciones como Apollo, Oaktree, Bain, Cerberus, Blackstone, Lone Star, Castlelake, Värde Partners, Lindorff, TPG o Goldman Sachs.

Reducción de los activos problemáticos

La banca redujo un 9% sus activos improductivos (dudosos y adjudicados) en 2016, hasta los 190.000 millones de euros, según se recoge en el Informe de Estabilidad Financiera publicado en mayo por Banco de España. De esa cifra, unos 80.000 millones son inmuebles adjudicados tras el estallido de la burbuja y el resto créditos problemáticos, principalmente de promotores.

Las exigencias tanto del Banco de España como del Banco Central Europeo para reducir la exposición de las entidades al ladrillo, además de las normas de Basilea III sobre la valoración de activos hace que los bancos hayan acelerado en la venta de estas carteras.

El mercado de carteras se encuentra en un momento de gran actividad y las entidades están recurriendo al asesoramiento de las firmas especializadas para ello, como PwC, JLL, Irea, KPMG, Alantra y Morgan Stanley.

Los expertos señalan que el ritmo más elevado de ventas será en 2018 y 2019. “A partir de ese año prevemos una desaceleración”, explican desde una consultora, en parte por el ritmo de absorción limitado de los fondos y también porque los activos mejores están saliendo al mercado en primer lugar.

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